據地產站7月11日報導，管理費是買樓做業主不能夠忽略的一筆經常性開支，近年不少大型屋苑被指每加管理費遠高過通脹，而新樓管理費亦動輙每呎4至5元。到底物業管理費是怎樣計算出來？不滿物業管理公司，想換人又可以怎樣做？若果拖欠管理費又有什麼後果？
物業管理費是什麼？誰負責交管理費？
物業管理費是指由物業管理公司收取的費用，用於支付大廈或屋苑的日常運營及維護成本。這些費用通常包括：
公共設施維護：電梯、保安系統、消防設備、清潔及園藝等。
管理人員薪酬：保安、清潔工、物業管理員的薪金。
公共區域開支：電費、水費、垃圾處理費及保險費用。
維修基金：部分管理費可能撥入大維修基金，用於未來的大型維修工程（如外牆翻新或電梯更換）。
根據消委會2023年進行的研究顯示，「員工薪金及相關開支」（40.4%）是管理費預算的主要組成部分，其次是 「維修及保養相關費用」（27.7%）和「清潔相關費用」（10.8%）。
如何查詢管理費？
一手樓方面，《一手住宅物業銷售條例》沒有要求賣方必須於售樓說明書列出每個住宅物業的管理費款額。已落成的一手樓言，發展商需要在「賣方資料表格」列出管理費用的款額。這是因為個別物業的管理費確切款額，一般只會在物業落成後才落實。
至於二手樓，則可以向獲委託地產代理查詢。
管理費的計算方法
至於具體每個業主需要繳交的管理費金額，一般有不同計算方法，較舊式大樓有機會採用固定費用收費，而普遍屋苑採用按單位面積或者業權份數計算：
- 1. 按實用面積計算
大多數住宅物業的管理費以每平方呎的實用面積為基準，按月收取。計算公式為： 管理費 = 實用面積（平方呎） × 每平方呎管理費（港元）
例如，一個800平方呎的單位，每平方呎管理費為2.5元，則每月管理費為： 800 × 2.5 = 2000元。
每平方呎的管理費因物業類型及設施而異：普通住宅：每平方呎1至3元 / 豪宅或高級屋苑：每平方呎3至6元或更高（因提供會所、泳池等設施）。
村屋或唐樓：管理費較低，甚至可能無管理費（因缺乏管理公司）。
- 2. 按固定費用計算
部分物業（特別是小型大廈或村屋）可能採用固定管理費，而非按面積計算。例如，每戶每月收取500至1000元的固定費用，具體金額由業主立案法團或管理公司決定。
- 3. 按業權份數計算
在一些較舊的大廈或商業物業中，管理費可能根據物業的「不可分割份數」（undivided shares）比例分配。持份是大廈公契中規定的權益比例，通常與單位面積相關。計算公式為： 管理費 = 大廈總管理開支 × 單位的持份比例
例如，大廈每月總管理開支為10萬元，某單位的持份比例為1/100，則該單位的管理費為： 100,000 × 1/100 = 1000元。
- 4. 額外費用
部分管理費可能包含額外項目，如大維修基金、特定設施費用等；另外一手樓業主一般需要預繳相等於兩至三個月管理費的按金。
影響管理費的因素？
物業類型：例如單幢樓分攤管理的戶數不及大型屋苑多，管理費一般為貴，而豪宅或配有會所的屋苑管理費較高，例如全幢只有12個單位的山頂豪宅OPUS，管理費就高達每呎超過10元。
大廈設施：電梯、泳池、健身室等設施會增加管理成本。另外，大樓玻璃幕牆，或者某些外牆裝修物料管理及保養開支較高，清潔、維修保養或涉額外開支，或計入管理費由物業業主分擔
管理公司效率：知名管理公司可能因提供優質服務而收取較高費用。
大廈樓齡、斜坡維修：舊樓因維修需求增加，管理費可能較高
地區差異：位置比較偏僻的屋苑，有機會基於需要以較高薪俸吸引員工所以管理費較貴，例如大澳天利苑早在2014年時候公佈的管理費已經達到4.2元一呎。
通脹調整：管理費一般會每年根據屋苑的經濟情況、通脹、加薪幅度等作出調整，大多數情況下每年都會向上調，就算屋苑管理費有盈餘，亦不會退回給業主，最多亦只會考慮凍結管理費水平。
欠交管理費的後果？
欠交管理費可能導致嚴重後果，影響業主及租戶的權益。根據《建築物管理條例》及大廈公契，管理公司或業主立案法團有權追討欠費。以下是欠交管理費的常見後果：
- 1. 法律行動
催繳通知：管理公司通常會先發出催繳信，要求業主在指定期限內繳清欠款。
法律訴訟：若欠款未清，管理公司可向小額錢債審裁處或高等法院申請追討欠費，業主可能需承擔額外訴訟費用。
物業扣押：在極端情況下，若欠費金額龐大，法庭可能頒令拍賣單位還債
- 2. 利息及罰款
欠交管理費通常會產生滯納金或利息，金額由大廈公契規定，例如，一般欠款利息以滙豐最優惠利率(P)加兩厘計算，以及不超過欠款10%的手續費。
- 3. 影響物業交易
業主如不理會管理公司追討管理費的入稟判決，管理公司或業主立案法團可申請釘契，從而影響該單位的二手買賣和按揭申請。
如何更管理公司？
業主可根據大廈公契條文更換管理人。如大廈已成立法團，業主可根據《建管條例》附表7第七段，在業主大會上藉過半票數及不少於50%業權份數支持的業主決議，終止公契經理人的委任。
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