據地產站7月27日報導，利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，買樓牽涉鉅額款項，有申請過物業貸款的朋友，相信都知道在收入水平未符要求的情況下，可以透過不同方案，如加入擔保人、轉用資產水平按揭，和減低貸款額等等方法繼續申請。
這次她會介紹一個平日較少提及，但近期愈來愈多人用到的入息計算方法，「預計租金收入」。「預計租金收入」相對於實際租金收入，乃指銀行透過估算有關物業單位的租金水平，將其未兌現的潛在收入先算入按揭申請人的入息，令一些有意買樓收租的業主的收入水平能更充份地反映，也令銀行可以更整全的角度進行審批。
去年政府在《施政報告》宣布將住宅物業的按揭成數上限，不論價值和是否自住統一至七成，其中買樓放租的按揭成數要求亦由六成放寬至七成。
跟以往的政策相比，業主現在付出更少的首期便可以購入物業放租，讓租客幫自己供樓。當然，當首期愈少、貸款額愈大的時候，理論上按揭申請人的入息也要愈高，如果有朋友身上已有一層物業，然後入息差一點兒才足夠購買第二間收租，又應該如何部署？
平日申請者如果已有正在出租的物業，銀行會根據租約上的金額及入帳證明計算其「實際租金收入」；「預計租金收入」則是針對剛購入、尚未正式出租的物業。如果按揭成數是等於或低於七成的話，銀行或會願意透過估價行估算有關單位的市場租金水平，最終將其潛在的租金收益，經一定比率的折扣後撥入申請者的每月入息金額。言則有了「預計租金收入」，申請者在銀行眼中的還款能力亦會大大提高。
黃詠欣指出，近期她的團隊遇到一宗個案，客戶從事銷售工作，收入以佣金為主，平均每月約20,000元。她計劃購入一個380萬元的單位，並申請七成按揭。因為銀行要求的最低入息約24,000元，起初她打算找哥哥作擔保人，但銀行查核後發現哥哥信貸評級一般，且卡數不少，未能通過審批。幸好團隊經了解後，得悉她目前正跟家人同住，不急著自己遷出，遂建議她加入單位的預計租金收入供銀行參考。
一般銀行都會就預計租金打六至八折，該單位的預計租金本為每月約13,000元，我們後來物色到一間大型銀行，表示可以八折計算客人的預計租金收入，由此客人的最新入息水平便由每月約20,000元，增加10,400元至30,400元。因為最新的入息遠高於要求，最終申請順利獲批。
最後要留意的是，申請人要有心理準備按揭批出交樓後，單位租出時實際的租金水平未必跟原先預估的相同，而如果申請人的計劃有變，希望將單位改回自住，要小心自己原本的收入水平並不夠，每月的供樓開支會帶來不少財政壓力。大家思考單位要租出還是自住時，要審慎評估自己的情況。
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