做業主都要交租 地租是什麼?

      據地產站5月23日報導,地政總署今發出計至2025年6月24日為止,每年地稅超過100元的半年度地稅繳款通知書。經常講到地租、差餉,之前解釋過什麼是差餉,今次再解釋什麼是「地租」。為什麼買了樓成為業主、甚至地主,但都仍然要向政府交地租?政府收到地租之後又會怎樣用? 原來有3類物業是不需要交地租,買樓的時都可以留意下!

1. 什麼是地租?

      香港所有土地都是由政府以「批地」形式,即以政府租契租予承租人(業主)。所有業主在訂定政府租契時均同意須向政府繳付租金,以換取已批租土地的佔用或使用權。

2.原來有幾種不同的地租?

    自1997年7月1日起,根據不同契約條款向契約持有人徵收的地租,一般來說共分四類,即:

  • 區域地稅,一般是象徵式金額,在政府契約上訂明須在整個契約期內繳交;
  • 《政府租契條例》(香港法例第40章) 的可續期政府租契在續租期內應繳的地稅;
  • 根據 《地租(評估及徵收)條例》評估的地租,相當於批租土地的應課差餉租值3%;以及
  • 優惠地租,一般是象徵式金額,適用於根據《地租條例》規定,由新界原居村民自1984年6月30日起持續擁有的合資格業權。

      概括而言,香港大部份業主採用的是以應課差餉租值3%徵收的地租。

3.什麼政府部門負責收地租?會怎樣運用?

      正如上面提及,政府按照不同條例徵收地租,所以業主注意所繳交的物業應該繳交哪一類地租。例如地政總署負責徵收區域地稅,《政府租契條例》下的地稅及優惠地租。

      至於比較常見《地租條例》下的地租,則由差估署負責評估及徵收,所以一般都會是差估署在徵收差餉時候同時收到差餉單內列出。

4.每年要交多少金額、多少次的地租?

      地租金額須視乎物業地契寫法,但正如問題2提及,大部份業主要繳交的都是按差餉租值3%計算的地租,雖然這個徵收率在地契年期內一直維持,但由於應課差餉租值會每年調整,所以實際要繳交地租金額亦會相應調整。

      差估署在發出差餉地租通知書的時候,都會列出物業的應課差餉租值,屆時亦可以計算出地租金額。

      跟差餉一樣,地租是分四季預繳的,繳納人通常會於季初,一般是1月、4月、7月及10月的最後一天,收到《徵收差餉及/或地租通知書》,並要在指定期限前繳交。

5.作為租客,收到地租單是否有責任要繳交?

      繳交地租屬於業主的責任,而政府可向業主或差餉繳納人徵收地租。到底租客有沒有需要交地租,則取決於租客跟業主之間所簽訂租賃協議條款,如果有明文規定,租客則需要履行責任,否則便須由業主繳付。

6. 若果遲交地租有什麼後果?最嚴重會怎樣?

      過期付款須多交5%附加費;如過期超過6個 月,須再加繳10%附加費。政府並可採取 法律行動追收欠款。

      而如欠繳地租(包括在未成為業主前物業所欠的款項),政府有權根據《政府土地權(重 收及轉歸補救)條例》的規定,收回有關物業。業主須付出額外費用,才能取回 失去的業權。

7. 「千年地契」物業可免交地租?

      在香港樓市有一類物業被稱為「千年地契」,實質上1985年5月27日批出地契的港島和九龍物業,批租期達到999年,例如鰂魚涌太古城、香港仔中心、大角咀大同新邨等,以及大部份屬於舊區舊樓或者由舊樓重建成物業,例如恒地在紅磡黃埔街一帶重建的必嘉坊系列新盤亦屬於「千年地契」。

      「千年地契」物當年只在地契寫上固定金額的地租,而非按差餉租值百分比徵收,金額往往只是幾十至幾百元,由地政總署負責徵收。

      至於另外兩類毋須交地租的物業,則包括原居村民或其父系合法繼承人(或祖、堂)自1984年6月30日起,如一直擁有舊批地段、鄉村屋地、小型屋宇或其他鄉郊土地,或於該日期以後獲批小型屋宇或遷置屋宇,可獲豁免繳交新地租。

      另一類則是正在空置正在等準備重建的用地,因為無須評估差餉,但仍須繳付地租。

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