據地產站1月5日報導，星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指出，香港銀行連環減息，自9月至今已累計減息0.625厘，如果貸款額是400萬元，業主每月供款已可減少約1,400元，供樓壓力稍為紓緩。然而部分業主向筆者表示，在最新一期的還款信中，供款未有減少，到底原因是甚麼？
首先，業主要明白每月供款日支付的利息，是反映過去一個月的按揭利息。舉例，今次大型銀行於12月19日宣佈減息0.125%，並於翌日（12月20日）生效，而業主A的還款日是12月23日，其支付的利息屬於11月24日至12月23日之間的利息，由於11月24日仍未減息，故12月23日的還款額仍然以舊息口計算。
直到下一期的還款日（即2025年1月23日），才會以12月24日的最優惠利率去計算，由於其時銀行最新調整的最優惠利率已生效，所以業主的供款也會有所減少。
不過要留意，銀行每次宣佈減息，都會設定生效日期，大多會是宣佈減息後的下一個工作日，如果是在周五（例如12月13日）宣佈減息，實際生效日期可能會延至下周一（16日），而業主的還款日是在14或15日，減息仍未正式生效，那麼不幸地要再等多一期才能享受減息成果。
還有一個情況，就是大型銀行宣佈減息後，中小型銀行未有同日跟減，變相後者的借款人有機會延遲一期才獲得減息。不過若然套用在加息情景——即大型銀行加息而中小行未有即時跟隨，借款人也有機會多享受一個月的低息。
當然，以上例子都是被動的，但亦有些情況，是供款人主動要求每月供款不變。當中包括定額供款的業主，無論利率如何調整，後者實際還款金額都不會改變。而在減息之後，每月還款中的本金比例就會上升，變相有機會較早完成供樓。不過當利率增加，因為還款額不變，還款期就會延長，而利息因攤長歸還，全期利息會增加。
雖然定額供款方便業主計算每月供樓開支，可謂「懶人之選」，但亦有機會令業主利息支出大增，所以如果想在低息階段多還一些本金，倒不如選擇轉按縮短還款期，亦可以提早完成供樓。
另一類每月供款不變的，則是選擇定息按揭的業主，由於選擇按揭計劃時已鎖定息口，故未能受惠於利率調整，亦受制於罰息期未能輕易轉按，選擇定息按揭的業主可說有苦自己知。
新聞來源→ 按此瀏覽