採用高按揭成數或計漏隱藏成本?

      據地產站10月27日報導,星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝指出,金管局出奇不意地放寬按揭政策,就算買樓目的是出租亦可以申請7成按揭;配合種種利好措施例如減息,投資者甚至「西餅客」(即一次購入多個單位的客人)勢會加快入市步伐。

      然而,投資客若希望「以租養供」,除了供樓支出外,差餉地租等成本亦需要計算在內,否則有機會明賺暗蝕。

      現時越來越多屋苑出現「供平過租」狀況,亦即是同一個單位每月按揭供款比租金還要低。以租客為例,現時非按揭保險物業最高可申請7成按揭,只需3成首期就可以成為業主,每月按揭還款額少過租金,因此置業比租樓來得划算。

      至於投資客,原本可申請最大按揭成數僅為6成,較自住客要準備多一成的首期。不過在最新一份施政報告下,無論是出租或自住物業都可申請7成按揭,同時銀行審批入息要求時,以供款與入息比率(DTI)由40%升至50%,亦即是每一萬月收入當中可以5,000元作供款,與自住樓按揭無異。

      以800萬元住宅為例,在新措施前申請出租按揭,只能借款480萬元(6成按揭),最低入息要求約為56,428元;在新政策下,同一個單位即使是用作出租,最高貸款額可達560萬元(7成按揭),首期僅需240萬元,而且由於DTI放寬,最低入息要求降至約52,666元。

      不過,業主每月恒常開支除了供款,亦要負責差餉、地租及管理費,其中差餉和地租分別是物業估算的全年租值的5%及3%,雖然政府會提供部份寬免,但近幾個財政年度差餉及地租寬免越來越少;另外,新樓近年管理費水漲船高,平均都要每呎5元以上。

      舉個實際例子就更容易明白——再以上述800萬元住宅為例,該單位面積400呎,業主借入7成按揭、按息3.875厘、還款期30年,每月供款額約26,333元,現時市場的物業租金回報大約為4%,如果物業能夠以27,000元租出,表面上是供平過租,不過計及其他費用,包括每月2,000元管理費,以及每個月攤分的差餉、地租,分別是1,350元及810元,業主仍要每月補貼約3,493元。

      當然,買樓投資除了獲得租金回報外,物業未來亦有機會升值,而且香港正處於減息週期,預計供樓開支會持續下降,「供平過租」情況會更普遍。但投資客亦應小心評估自己資產流動性,以及衡量各樣開支及成本,避免盲目入市。

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