如何避免撻訂?

      據地產站8月24日報導,利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示,日前荔枝角有食肆傳出結業,部分員工早上上班時才突然接獲負責人信息得知消息,據了解仍有員工被拖欠七月份薪金、遣散費及代通知金等。畢竟飲食業現金流較緊張,員工流轉率較高,前線員工的議價力較低,拖欠薪金的情況亦較常見(不代表是合理)。

      近日我們接觸到一個個案,一位從事飲食業經理的女士險些因為被公司欠薪而要「撻訂」新購入的物業。

      事緣今個月初,該位買家正為新買入的一手物業申請按揭貸款,單位買入價約500萬元,貸款價為樓價之七成,即約350萬元。本來她如常按銀行指示準備入息證明文件,但其後她任職的餐廳陷入結業危機。

      她在該公司入職僅六個月,未能提供完整稅單,加上最新一期薪金遲遲未發,令她無法提交連續六個月的糧單。女士的月薪為32,000元,但如果她只提供五個月的糧單,銀行會直接將五個月的總薪金除以六個月計算,換言之其「可借入息」會降低至約26,667元,未達七成按、 H按供款30年的每月入息要求(31,434元)。

      眼見情況如此危急,這位買家向我們求助。經了解後,我們決定第一步先向大型銀行遞交申請,因為大行的審批速度較中小型銀行快,有助爭取在短時間內批出按揭。另一邊廂,我們亦探討向發展商申請延期成交的可能性,但其後發現此舉需向發展商支付高達十萬元的罰息,不算是最優先的選擇,似乎只有當按揭申請被打回頭時,這才適合用作比「撻訂」傷害較小的後備方案。

      但買家未有六個月的收入證明,即使大型銀行審批快又有何用?經討論後,我們安排她申請財務公司的短期貸款,貸款金額350萬元,年利率約為十一厘,並採用「還息不還本」的還款方式,每月利息支出約為32,000元。驟眼看來每月32,000元支出用作支付利息相當駭人,但只要買家任職的餐廳還她七月的薪金,文件充足和按揭批出後,她就可以馬上將私人貸款轉回銀行H按的低息方案,實際按息2.25厘,每月支出亦可繼而回落至13,379元的水平。

      最終該名女士承擔了兩個月的高息利息支出,共約64,000元。她趕及在下一期還款前取得拖欠薪金,以及獲銀行批出按揭。相比支付發展商十萬元的罰息,仍節省了36,000元。

      可惜今次個案買家身邊並沒有親人具備合適條件可以出任擔保人,不然她可能連64,000元的短期貸款利息支出都可以省回;如買家另外一筆流動資金的話,亦可以透過降低貸款申請金額而符合入息要求。一如既往,筆者提醒大家預留充足的時間申請按揭,讓自己有更大空間應對突發情況。

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