項目是由恒基兆業地產發展的分層住宅樓盤，位於新界粉嶺北馬適路8號，於2023年7月收樓。 |
ONE INNOVALE-Bellevue 屬ONE INNOVALE 發展項目第2期，採用單幢式設計 (C座)，樓高20層，共配置四部住客升降機。
大廈均不設庇護層，地下至頂層22樓屬住宅樓層，每層各設17至21伙單位 (地下：17伙、1樓：19伙、2至21樓：21伙、22樓：15伙)，合共提供408伙分層住宅。
單位的實用面積介乎200至892平方呎，樓底高度為2.8米至3.4米，分別採用開放式或獨立式廚房設計，普遍配置露台及工作平台
單位間隔涵蓋開放式至四房，當中包括開放式、1房1廳、1房1廳（連衣帽間）、2房2廳、2房2廳（連套房）、2房2廳（連套房）及衣帽間、3房2廳（連套房）、3房2廳（連套房）及多用途房、4房2廳（連套房）等多種。而單位供應以一、二房戶為主。
戶型分有標準戶、連平台戶、連天台戶及頂層特色戶
標準戶共有376伙，位於1至21樓，實用面積由221至501平方呎，戶戶採用開放式廚房設計，各配置22平方呎露台；多數單位另設有16平方呎工作平台。標準戶供應以一、二房戶為主，分別各佔供應量約60%及約18%。
連花園戶則設17伙，位於C座地下1至25室，實用面積介乎200至601平方呎，戶戶採用開放式廚房設計，各配置37至374平方呎平台。
連天台戶只有11伙，分佈於22樓12至25室，實用面積為221至446平方呎，戶戶採用開放式廚房設計，各配置160至298平方呎天台及22平方呎露台；多數單位另設有16平方呎工作平台。
頂層特色戶則僅設4伙，位於22樓1至5室，實用面積由579至892平方呎，戶戶採用獨立式廚房設計，各配置至50至55平方呎平台、534至689平方呎天台及22平方呎露台。
項目會所、景觀、生活配套及社區康樂設施
配套設施方面，ONE INNOVALE 發展項目設有約38,155平⽅呎三層式住客會所⌈Club Innovale⌋，以「GALLERY IN THE PARK」為設計意念，提供包括：兒童嬉水池、17米室內恆溫泳池、30米頂層無邊際影樂池、會所餐廳及酒吧、水耕農場、模擬滑雪機、健身閣及瑜樂坊等約30項設施。
項目另有逾6萬平方呎戶外園林。發展商表示項目以健康綠色生活為發展主題，將設有螢火蟲園及蝴蝶園，更會聘請園林工程師及相關專業人士進行設計和管理。
而項目的綠色建築認證的暫定評級為「金級」，表示其在能源消耗的表現優秀。
景觀方面，發展商指項目第2期可飽覽會所及綠化景觀。
交通方面，於沙頭角公路龍躍頭段有多條專線小巴路線來往來往港鐵粉嶺站及鶴藪。於馬適路另有78K及79K巴士路線，來往上水、打鼓嶺及沙頭角，途經粉嶺泳池（新運路）、粉嶺站、聯和墟、龍躍頭、馬尾下、禾坑及石涌凹等多個地方。
生活配套方面，項目將設有約2,647方呎商業面積，發展商將負責興建一條行人天橋接駁鄰近屋苑，並24小時開放予公眾使用。而附近多個樓盤包括綠悠軒及逸峯基座設有商場，提供多間食肆、超級市場、洗衣店、補習社和幼稚園。
此外，區內帝庭軒及御庭軒亦設有商場，提供更多元化飲食和購物選擇。同時聯和墟街市及熟食中心亦可供住客日常買餸。
社區康樂設施方面，區內有聯和墟體育館及公共圖書館、粉嶺康樂公園、安樂門街遊樂場、和睦路遊樂場和粉嶺樓路遊樂場供公眾使用。
項目動向
粉嶺馬適路8號項目(亦稱為⌈烏鴉落陽項目⌋或⌈馬屎埔項目⌋) 的地盤面積為174,237平方呎，屬上水市地段第262號，被城規會劃為「住宅(乙類)」用途，地積比率達3.5倍，與區內另一屋苑綠悠軒相隔一條馬適路。
發展商於2018年1月與政府就項目達成補地價協議，補地價金額達25.32億元，每平方呎樓面地價約4,151元，較同系在2010年投得粉嶺住宅地，地價7年升7成，成為當時新界北最貴補地價個案。
項目於2017年已獲屋宇署批出建築圖則，可興建4幢16至21層高分層住宅大廈，估計提供約1,200伙住宅單位，於2023年落成。
不過發展商於2019年4月上旬向城規會申請放寬地積比率，建議將地積比率由約3.5倍，放寬至3.5152倍發展，可建樓面面積達609,824平方呎，並改為興建5幢住宅大廈，分別樓高16至21層，合共提供1,807伙分層住宅，單位的平均面積約為337平方呎。有關申請在2019年5月17日獲城規會有條件通過。
發展商在2019年7月再向城規會申請輕微放寬地積比率，以配合地盤興公共有蓋行人道，使總樓面面積增至61.2萬平方呎，單位數目則維持不變。
不過根據屋宇署在2020年7月份公佈的資料顯示，項目實際上提供1,723伙單位，當中8成單位的實用樓面面積少於215平方呎，已在當年5月份動工。
項目最後確定提供1,576伙分層單位，共分為三期發展：第一期ONE INNOVALE-Archway共設603伙；而第三期ONE INNOVALE-Cabanna則提供565伙。
One Innovale 項目宣傳影片：
Henderson Land HOME@Youtube | 日期：2022年7月 | 3:06分鐘
發展商在2022年7月22日公佈馬適路8號項目正式命名為「ONE INNOVALE」，於同年9月15日正式公佈項目第二期名稱，指Bellevue為法文，意謂Beautiful View (美麗風景)，「因為第2期位處整個項目的正中心，可飽覽屋苑的3.6萬方呎住客會所、無邊際泳池及逾6萬方呎綠化空間景致，景觀優質。」
項目第2期同日獲批預售樓花同意書，當日隨即上載售樓說明書，隔天(16日)推出首張價單，共涉及83伙單位，實用面積介乎221至462平方呎，間隔涵蓋開發式至三房。
首批單位定價由329.9萬元至742.7萬元，呎價為14,282元至17,117元，買家最高享7%折扣優惠。以最高折扣7%計算，折實售價介乎306.8萬元至690.7萬元，折實呎價由13,282元至15,918元。首批價單市值近4.35億元。
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示範單位影片：288呎 | 1房
信報財經新聞@Youtube | 日期：2022年9月 | 3:13分鐘
樓盤資料
| 所在地區：新界北區粉嶺北馬屎埔 樓盤類別：分層屋苑 所在地段：粉嶺上水市地段第262號 中文地址：馬適路8號 英文地址：8 Ma Sik Road 大廈層數：20層 (不設4樓、13樓及14樓) 單位總數：408伙 樓層高度：2.8米至3.4米 實用面積：200至892平方呎 單位間隔：開放式至4房 屋苑車位：不適用 管理公司：偉邦物業管理有限公司 管理月費：尚待公佈 小學校網：81校網 中學校網：北區 預計落成日期：2022年10月31日 預計關鍵日期：2023年6月30日 官方網頁：按此瀏覽 |
